Rahoitusvastikkeet ja myyntivoitto

Rahoitusvastikkeiden vähentäminen myyntivoitosta on usein evätty perusteettomasti, varsinkin uusien talojen kohdalla.

Tapauksessa KHO 2016:169 kyse on ollut siitä, että asunto-osakkeiden omistaja ei ole itse asunut asunnossa 2 vuotta, jonka jälkeen myynti olisi ollut oman asunnon luovutuksena verovapaa luovutus, asunnossa on asunut omistajan tytär, joka ei ole maksanut käypää vuokraa, ja rahoitusvastikkeet olisivat olleet vähennyskelpoisia vuokratuloista, minkä vuoksi Korkein hallinto-oikeus katsoi, ettei yhtiölainan lyhennystä voitu vähentää luovutusvoitosta. 

Vastaava ajatus sisältyy ratkaisuun KHO 2003:55, jossa on katsottu, että perheen jäsenelle vuokrattuun asuntoon kohdistuvan velan korkoa ei voida pitää tulonhankkimisvelan korkona, kun peritty vuokra on käypää vuokraa alhaisempi. 

Molempien yllä kerrottujen ratkaisujen ratio decidendi perustuu tilanteeseen, jossa verovelvolliselle ei ole annettu kuluvähennystä verotuksessa, koska asunto koskeva sopimus ei ole markkinaehtoinen ja peritty vuokra poikkeaa markkinahinnasta alaspäin.

* * *

Asuintalot omistaa useimmiten asunto-osakeyhtiö, joka omistaa rakennuksen ja maapohjan – ellei maasta ole vuokrasopimusta. Uusilla asunto-osakeyhtiöillä on suuret velat, joilla on maksettu talon rakennustyöt. Rakennuttaja omistaa asunto-osakeyhtiön osakekannan. Asunto-osakkeet oikeuttavat tietyn huoneiston hallintaan. Myyntihinta voi olla 300.000 euroa mutta ostajat maksavat vain esim. 20 %; loppuosa kauppahinnasta muodostuu taloyhtiölainan lainaosuudesta. 

Asunto-osakeyhtiö saa osakkeenomistajilta maksuja: yhtiövastikkeella maksetaan vuotuiset ylläpitokulut, rahoitusvastikkeilla/pääomavastikkeilla maksetaan talon lainan lyhennykset ja korot. Miten rahoitusvastikkeet käsitellään osakkeenomistajan verotuksessa? 

Verottajan käytäntö on joissain tapauksissa epälooginen ja verovelvollisen on vasta muutoksenhaun kautta saanut veroasian oikaistua. Helsingin hallinto-oikeus on vuonna 2013 antanut ratkaisu asunto-osakkeiden luovutusvoittoveroasiassa. Henkilö oli asunut asunnossaan alle 2 vuotta eikä hän ollut saanut vuokratuloa. Siten luovutusta ei käsitelty oman asunnon verovapaana luovutuksena. Tuossa hallinto-oikeus katsoi, että rakennusaikaisen lainan lyhennyksiin käytetyt rahoitusvastikkeet voitiin vähentää asunto-osakkeiden myyntivoitosta osana asunnon hankintamenoa. Tapausta ei ole huomioitu verohallinnon ohjeistuksessa. 

Rahoitusvastikkeita koskeva verotus- ja oikeuskäytäntö on jossain määrin vaikeasti ymmärrettävää, koska verotuskäytännössä elinkeinotoimintaa harjoittavien rakennusyhtiöiden ja pankkien toimintaan liittyviä KHO-ratkaisuja on ryhdytty soveltamaan yksityishenkilöiden tuloverotukseen. Oikeuskäytäntö on muovautunut 1970 – 1990 -luvuilla ja näissä ratkaisuissa puhutaan siitä, onko maksetut rahoitusvastikkeet ”tuloutettu” yhtiön kirjanpidossa vaiko ”rahastoitu”. Lisäksi on todettu, että ”kirjanpidollisella menettelyllä ei ole merkitystä”. 

  • Asunto-osakeyhtiön osakkaan yhtiölle kerralla suorittama yhtiölainan poismaksu on katsottu vähennyskelpoiseksi hankintamenon osaksi myyntivoittoverotuksessa (KHO 1971 II 556).  Tämä lienee selvä asia nykyisen varainsiirtoverolain valossakin. 
  • Rahoitusvastikkeet tuloutetaan taloyhtiön kirjanpidossa, jolloin ne ovat vähennyskelpoisia vuokratuotosta (KHO 1975/607 B II 541). Rahoitusvastikkeita ei oltu kirjattu erikseen muodostettuun rahastoon taloyhtiön kirjanpidossa. 
  • Rahoitusvastikkeet kannettiin ensisijaisesti kattamaan yhtiön korko- ja rahoitusmenoja ja vuokraustoiminta oli tuottavaa, jollon rahoitusvastikkeet olivat vähennyskelpoisiavuokratuotosta (KHO 1991/2275). 
  • Rakennuttajayhtiö sai vähentää rahoitusvastikkeet myös lainanlyhennysten osalta, kun kiinteistöosakeyhtiö kirjanpidossaan oli tulouttanut vastikkeet (KHO 1994/5408, KHO 1996/2621). 
  • Pankki oli perustanut kiinteistöosakeyhtiön, joka oli pankin sijoitusomaisuutta; vastikkeilla katettiin pääasiassa korkokuluja, joten pankilla oli oikeus vähentää rahoitusvastikkeet saaduista vuokrista (KHO 1998/669).
  • Rahoitusvastikkeet on katsottu osaksi kauppahinnan maksua, mikä ratkaisu on mielenkiintoinen, koska siinä on sovellettu ns. veronkiertopykälää (verotuslain 56 §,  nykyinen verotusmenettelylain 28 §; KHO 1999/2311). Vuokratulosta saa vähentää:
    • korkokuluihin käytetyn osan pääomavastikkeista,
    • lainanlyhennyksiin käytetystä osasta vain se, joka vastasi yhtiön käyttöomaisuudesta tekemiä säännönmukaisia poistoja. 
  • Putkisaneerauksen perusteella maksetut rahoitusvastikkeet on katsottu yhtiöön tehdyiksi lisäsijoitukseksi ja vähennyskelpoisiksi myyntivoittoverotuksessa. Merkitystä ei ole ollut sillä, miten rahoitusvastike on käsitelty kirjanpidossa (KHO 2.12.2004 taltio 3113). 

Nyt rahoitusvastikkeita koskeva verotuskäytäntö tuntuu monin osin olevan epäselvä. Verohallinnon ohjeen mukainen käytäntö on, että taloyhtiön kirjanpidossa ”tuloutetut” rahoitusvastikkeet vähennetään vuokratuotosta ja ”rahastoidut” rahoitusvastikkeet vähennetään myyntivoitosta. 

Anne Nikula on veroasiantuntija, jonka rahoitusvastikkeita koskeva artikkeli on julkaistu Edilex.fi palvelussa 21.3.2018. 

Olemme Sinua varten

Kiireellisessä tapauksessa soita numeroon +358 50 341 6562.

Muussa tapauksessa ota yhteyttä.

Korkean tietosuojan asioissa ota yhteyttä TURVAPOSTILLA!

NIKULA LEGAL

© 2019 Nikula Legal Oy